La mejor estrategia para disminuir los gastos operativos multifamiliares

Al hablar con muchos de mis colegas en el sector multifamiliar, queda claro que 2024 ha sido un año de incertidumbre en el mercado. El aumento de las tasas de interés ha elevado los costos de endeudamiento para los operadores multifamiliares. La alta inflación ha disparado los gastos operativos multifamiliares, incluyendo mantenimiento, servicios públicos, impuestos a la propiedad y seguros. Incluso la demanda de alquiler, que en general se ha mantenido positiva, fluctúa significativamente de un mercado a otro. 

Ante todo esto, no sorprende escuchar un clamor generalizado sobre el ajuste de cinturón por parte de tantos profesionales del sector multifamiliar. Implementar medidas de ahorro de costos donde sea posible e incluso ajustar las estrategias de alquiler son formas sólidas de mantenerse competitivo en el mercado. Pero junto con estos desafíos, también creo que el mercado de viviendas multifamiliares presenta oportunidades.

Si bien factores como el aumento de las tasas de interés y las presiones inflacionarias pueden reducir los márgenes de ganancia y aumentar los gastos operativos multifamiliares, todavía existe una demanda persistente de viviendas de alquiler que proporciona una base sólida para la inversión en este sector. Escucho a muchos colegas hablar sobre el cambio en las preferencias de estilo de vida entre los inquilinos, incluida una creciente preferencia por el alquiler sobre la propiedad de vivienda entre ciertos grupos demográficos. Para mí, eso significa que la demanda de propiedades multifamiliares continuará a largo plazo. 

Todo esto plantea la pregunta: ¿Es el gasto de capital una estrategia sólida en el entorno multifamiliar actual? Mi respuesta es quizás. Dependiendo de sus necesidades y densidad, el gasto de capital puede ayudar a los operadores multifamiliares a abordar desafíos y posicionarse para el éxito a largo plazo. Al asignar fondos a iniciativas que mejoran el valor de la propiedad, la eficiencia operativa, la satisfacción de los residentes y la competitividad del mercado, los operadores pueden mitigar los riesgos asociados con las condiciones inciertas del mercado y capitalizar las oportunidades de crecimiento. A continuación, he descrito algunos de los pros y los contras de varios ejemplos. 

Ejemplo 1: Renovación y Modernización

Invertir en renovaciones de propiedades y esfuerzos de modernización puede aumentar el atractivo de las propiedades multifamiliares para los residentes, lo que potencialmente permite a los operadores exigir tarifas de alquiler más altas y reducir las tasas de desocupación. Por ejemplo, mejorar las áreas comunes, instalar electrodomésticos de bajo consumo energético o añadir servicios como un gimnasio o un jardín comunitario puede diferenciar una propiedad en el mercado y mejorar su atractivo general.

Ventajas:

• Mayor satisfacción y retención de los residentes
• Potencial de mayores ingresos por alquiler
• Mayor valor de la propiedad y comercialización
• Ventaja competitiva para atraer nuevos residentes

Desventajas:

• Los costos iniciales pueden ser sustanciales, con un flujo de caja no óptimo debido a las tasas de interés
• Interrupción para los residentes durante el proceso de renovación
• El ROI puede variar según las condiciones del mercado y la ubicación de la propiedad

Ejemplo 2: Integración de Tecnología

Invertir en soluciones tecnológicas como software de gestión de propiedades, dispositivos inteligentes para el hogar o sistemas de seguridad puede optimizar las operaciones, aumentar la productividad y hacer que sus residentes se sientan bien atendidos. Muchos de ustedes ya están cosechando los beneficios de la automatización de una plataforma robusta de gestión de propiedades, como la recaudación de alquileres, las solicitudes de mantenimiento y las renovaciones de contratos de arrendamiento. Sin duda, están viendo cómo las automatizaciones liberan tiempo del personal y reducen los gastos administrativos.

Ventajas:

• Mayor eficiencia operativa 
• Disminución de los gastos operativos multifamiliares 
• Mejora de la satisfacción y retención de los residentes
• Capacidades mejoradas de gestión de datos y análisis
• Mejor seguridad y gestión de riesgos

Desventajas:

• Inversión inicial en infraestructura tecnológica
• Capacitación del personal en nuevos sistemas y procesos
• Potencial de fallos técnicos o tiempo de inactividad del sistema
• Gastos generales corporativos para centrarse en esta iniciativa

En RemoteLock, nuestros clientes de propiedades multifamiliares nos comentan que la optimización de los procesos operativos puede parecer un pequeño paso, pero está dando grandes resultados. Por ejemplo, la implementación de sistemas de control de acceso electrónico ofrece beneficios valiosos tanto para los residentes como para el personal de la propiedad.

Acceso Electrónico para Operaciones Diarias

Con las integraciones de PMS de RemoteLock, puede llevar esas eficiencias un paso más allá y optimizar uno de los procesos con mayor carga de acceso: la rotación de unidades. Gracias a estas útiles conexiones entre RemoteLock y PMS como Yardi, AppFolio y RealPage, los códigos de acceso se crean y revocan automáticamente según el estado de un residente en el PMS, sin que usted tenga que mover un dedo. Usted configura la entrada de un nuevo residente a través de uno de estos PMS integrados, tal como lo hace siempre. Detrás del telón, RemoteLock emite automáticamente los códigos de acceso para la unidad y las puertas comunes correspondientes. Si configura la salida de un residente, RemoteLock revoca el acceso.

• Ahorra dinero en costos de cambio de cerraduras y cerrajería
• Reduce el personal el tiempo que el personal dedica in situ a problemas de acceso
• Mejora la seguridad al eliminar la necesidad de llaves físicas, reduciendo el riesgo de acceso no autorizado

No se requieren pasos adicionales ni entrada manual por su parte. Lo mismo puede ocurrir para todos los involucrados en la rotación del apartamento: los códigos de acceso para mantenimiento, pintores, personal de limpieza, etc., se crean o revocan automáticamente. 

Otro beneficio de una solución de acceso electrónico como RemoteLock: Permite alquiler de viviendas, que está ganando popularidad entre la generación más joven de inquilinos que desean viajar y trabajar de forma remota, sin dejar de mantener una base en casa. Los operadores multifamiliares pueden aprovechar las integraciones de RemoteLock con plataformas de reserva populares para alquileres a corto plazo y abordar problemas como la desocupación y la estacionalidad. 

Ventajas: 

• Ahorra tiempo al automatizar el aprovisionamiento de acceso para nuevos residentes
• Prepara las unidades más rápido, reduciendo los períodos de desocupación
• Minimiza el riesgo de errores manuales y acceso no autorizado durante los procesos de cambio de inquilino
• Combate el aumento de las tasas de desocupación y crea una fuente de ingresos adicional a través del alquiler de viviendas 

¡Así que, a tenerlo en cuenta! Ajustarse el cinturón siempre es una buena idea. Pero invertir capital en áreas estratégicas también puede revelar oportunidades valiosas que vale la pena aprovechar. Encontrar un equilibrio entre ambas estrategias puede ser una fórmula ganadora para que los operadores multifamiliares sigan siendo competitivos e incluso prosperen en el incierto mercado actual. 

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